Autorisation municipale d’exploiter une terrasse sur le domaine public et modification des lieux loués et des facteurs locaux de commercialité

En principe, la variation du loyer au cours du bail commercial est encadrée par la loi. Le montant du loyer révisé ou renouvelé doit correspondre à la valeur locative du bien loué et est plafonné. Il ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf en cas de modification notable des éléments permettant de déterminer la valeur locative entraînant une variation de plus de 10 % de celle-ci. Cette modification doit, en outre, avoir une incidence positive sur l’activité commerciale du locataire.  L’évaluation de la valeur locative est donc une question cruciale pour le bailleur comme pour le locataire puisqu’elle permet, éventuellement, un déplafonnement du loyer.

Plusieurs facteurs sont pris en compte pour évaluer cette valeur, dont les facteurs locaux de commercialité. Il s’agit des éléments caractéristiques de l’environnement dans lequel l’activité commerciale est exercée : l’importance de la ville, du quartier ou de la rue dans lesquels le local est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

À ce propos, les juges de la Cour de cassation ont récemment eu l’occasion de décider si l’autorisation d’exploiter une terrasse devant un restaurant-bar-brasserie constitue ou non une modification des facteurs locaux de commercialité en cours d’exécution du bail.

Un contrat de bail commercial a été conclu entre des bailleurs et un locataire exploitant d’un restaurant-bar-brasserie. Quelques années plus tard, le bail a été renouvelé. Le commerçant a, par la suite, obtenu une autorisation administrative d’occupation du domaine public lui permettant d’agrandir sa terrasse extérieure, située devant son établissement. Les bailleurs ont considéré que cet agrandissement était un motif de déplafonnement du loyer pour deux raisons. Premièrement, l’extension constituait une modification notable des caractéristiques du bien loué. Deuxièmement, l’agrandissement de la terrasse correspondait aussi à une modification des facteurs locaux de commercialité qui avait une incidence favorable sur l’activité du commerçant. Le locataire ayant cependant refusé la révision du loyer, les bailleurs se sont adressés au juge.

Le juge n’est pas tout à fait d’accord avec eux et rejette une partie de leurs arguments. Dans une décision rendue le 13 octobre 2021, la Cour de cassation a considéré que l’extension d’une terrasse de plein air devant un établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative ne constitue pas une modification notable des lieux loués car elle ne fait pas partie des lieux.

En revanche, le juge rejoint les bailleurs sur le fait que l’extension de la terrasse peut constituer une modification des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité du locataire. L’autorisation administrative d’occuper le domaine public par le locataire contribue au développement de son activité de restaurant-bar-brasserie.

            Pour conclure, cette décision de la Cour de cassation nous apprend que l’exploitation d’une terrasse devant un établissement de restaurant-bar-brasserie peut constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible d’entraîner un déplafonnement du loyer. L’enjeu est de taille quand on sait tous les exploitants qui ont pu bénéficier d’autorisation pour créer ou agrandir une terrasse devant leur établissement dans le cadre de la crise sanitaire.